农村宅基地确权登记颁证政策解读：农民如何保障自身权益与应对常见问题

引言

农村宅基地确权登记颁证政策是中国农村土地制度改革的重要组成部分，旨在明确农民对宅基地的使用权和房屋所有权，保障农民的合法权益，促进农村土地资源的合理利用和管理。这一政策的实施不仅关系到亿万农民的切身利益，还对推动乡村振兴、维护农村社会稳定具有深远意义。本文将从政策背景、核心内容、权益保障机制、常见问题及应对策略等方面进行详细解读，帮助农民朋友更好地理解和应用这一政策，确保自身权益不受侵害。

一、政策背景与意义

1.1 政策出台的背景

农村宅基地是中国农村土地制度的核心内容之一，长期以来，由于历史原因和管理不规范，许多农村宅基地存在权属不清、登记不全、纠纷频发等问题。这些问题不仅影响了农民的生产生活，还制约了农村经济的发展。为解决这些问题，国家自2010年起逐步推进宅基地确权登记颁证工作，并在2018年中央一号文件中明确提出“加快宅基地使用权确权登记颁证工作，力争到2020年基本完成”。

1.2 政策实施的意义

宅基地确权登记颁证政策的实施具有多重意义：

• 保障农民权益：通过确权登记，明确农民对宅基地的使用权和房屋所有权，防止因权属不清导致的纠纷和侵权行为。
• 促进土地流转：确权后，农民可以依法将宅基地使用权流转、抵押或入股，增加财产性收入。
• 支持乡村振兴：宅基地确权为农村土地资源的整合利用提供了法律依据，有助于发展乡村旅游、养老等产业。
• 维护社会稳定：减少因土地纠纷引发的社会矛盾，促进农村和谐稳定。

二、政策核心内容解读

2.1 确权登记的范围和对象

宅基地确权登记的范围主要包括农村集体经济组织成员依法取得的宅基地使用权及其地上房屋所有权。具体对象包括：

• 合法取得的宅基地：如通过审批、继承、赠与等方式取得的宅基地。
• 历史遗留问题的宅基地：如未经审批但长期使用、符合规划的宅基地。
• 地上房屋：宅基地上的房屋及其他附着物。

2.2 确权登记的基本原则

• “一户一宅”原则：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
• “地随房走”原则：宅基地使用权与地上房屋所有权一并确权，房屋转让、抵押时，宅基地使用权随之转移。 确权登记颁证政策解读：农民如何保障自身权益与应对常见问题
• 尊重历史和现实：对历史形成的宅基地面积超标、一户多宅等问题，结合实际情况妥善处理。

2.3 确权登记的程序

宅基地确权登记颁证一般遵循以下程序：

1. 申请：由农户向村委会提出确权登记申请，并提交相关材料（如身份证明、宅基地来源证明等）。
2. 权属调查：由专业机构对宅基地的位置、面积、权属等进行实地调查。
3. 公示：将权属调查结果在村内公示，接受群众监督。 3.农民如何保障自身权益与应对常见问题
4. 审核登记：经公示无异议后，由不动产登记机构审核并登记造册。
5. 颁证：向符合条件的农户颁发不动产权证书（原宅基地使用权证和房屋所有权证合并）。

3. 农民如何保障自身权益

3.1 积极参与确权登记过程

农民应主动参与确权登记的各个环节，确保自己的权益得到充分表达和确认：

• 及时提交申请：在政策规定的时限内向村委会提交确权登记申请，避免因错过时间导致权益受损。
• 提供完整材料：准备好身份证明、宅基地来源证明（如审批文件、继承证明等）、房屋建设证明等材料，确保权属清晰。
• 核实调查结果：在权属调查和公示阶段，仔细核对宅基地的位置、面积、四至范围等信息，发现问题及时提出异议。

3.2 了解政策细节，避免常见误区

农民应通过官方渠道（如政府网站、村委会公告）了解政策的具体内容，避免因误解政策导致权益受损：

• “一户一宅”的认定：政策规定“一户一宅”，但“户”的认定标准因地区而异，农民应了解本地的具体规定（如分户条件、面积标准等）。
• 超标宅基地的处理：对于历史形成的超标宅基地，部分地区允许通过缴纳有偿使用费等方式确权，农民应了解本地的具体政策。
• 非集体经济组织成员的宅基地：如通过继承、赠与取得的宅基地，确权时可能受到限制，农民应提前咨询相关部门。

3.3 妥善保管不动产权证书

不动产权证书是农民享有宅基地使用权和房屋所有权的法律凭证，必须妥善保管：

• 证书的法律效力：不动产权证书是办理抵押、流转、拆迁补偿等事务的必备文件，丢失或损坏需及时补办。
• 证书信息的准确性：领证后仔细核对证书上的信息（如姓名、面积、四至范围等），发现错误及时申请更正。

3.4 依法维权，抵制侵权行为

农民应学会用法律武器保护自己的合法权益：

• 抵制非法收回：任何单位或个人不得非法收回农民的合法宅基地，如遇此类情况可向乡镇政府或县级自然资源部门投诉。
• 抵制强制拆迁：拆迁必须依法进行，并给予合理补偿，农民有权拒绝不合理的拆迁要求。
• 解决纠纷：如与其他村民或集体发生权属纠纷，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等途径解决。

四、常见问题与应对策略

4.1 问题一：历史遗留的“一户多宅”如何处理？

问题描述：部分农户因继承、分户等原因形成“一户多宅”，担心无法确权。 应对策略：

• 符合分户条件的：可申请分户后分别确权。
• 不符合分户条件的：对超出“一户一宅”标准的宅基地，可通过缴纳有偿使用费、退出多余宅基地等方式处理，具体政策需咨询当地自然资源部门。
• 继承的宅基地：继承人是非本集体经济组织成员的，可确权但需注明“继承”字样，且不能翻建房屋。

4.2 问题二：宅基地面积超标怎么办？

问题描述：历史形成的宅基地面积超过当地规定标准，担心无法确权。 应对策略：

• 符合规划的：部分地区允许超标部分通过缴纳有偿使用费后确权，农民应主动申请并了解收费标准。 -不符合规划的：需按当地规定进行整改，整改后可确权。
• 主动退出：自愿退出超标宅基地的，可获得一定补偿。

4.3 3. 问题三：宅基地权属证明材料缺失怎么办？

问题描述：部分农户因历史原因无法提供宅基地审批文件等证明材料。 四、常见问题与应对策略 应对策略：

• 查找历史档案：向村委会、乡镇政府或县级档案部门查找历史审批记录。
• 村民证明：可提供两名以上村民的书面证明，证明宅基地的合法来源和使用历史。 -村委会出具证明：由村委会出具宅基地权属来源证明，并经乡镇政府审核确认。
• 公告无异议：在村内公告，如无异议，可作为确权依据。

4.4 问题四：宅基地流转、抵押后如何确权？

问题_描述：部分农户已将宅基地流转或抵押，担心影响确权。 应对策略：

• 流转的宅基地：流转后，原使用权人与现使用权人需共同申请确权，并提供流转合同。
• 抵押的宅基地：抵押期间不影响确权，但需在证书上注明抵押情况；抵押权实现后，需办理变更登记。
• 法律合规：流转和抵押必须符合《土地管理法》和《民法典》的相关规定，避免私下交易。

4.5 问题五：确权登记后，宅基地还能被收回吗？

问题描述：农民担心确权后宅基地仍会被集体或政府收回。 应对财策：

• 合法收回的情形：如农户自愿退出、宅基地闲置超过两年、公共利益需要（如国家征收）等，可依法收回。
• 非法收回的情形：无法律依据的收回行为是违法的，农民可依法维权。
• 确权的保护作用：确权后，宅基地的权属更加明确，非法收回的难度增加，农民的权益更有保障。

4.6 问题六：确权登记后，如何利用宅基地增加收入？

问题描述：确权后，农民希望利用闲置宅基地和房屋发展产业，但不知如何操作。 **应对策略：

• 流转出租：将闲置宅基地和房屋出租给他人用于居住、办公、民宿等，获取租金收入。
• 抵押贷款：用不动产权证书向银行申请抵押贷款，用于创业或扩大生产。
• 入股合作：以宅基地使用权入股，与企业合作发展乡村旅游、养老等产业。
• 有偿退出：自愿退出闲置宅基地，获取补偿资金。

保障自身权益与应对常见问题

5.1 加强政策宣传和培训

政府和村委会应加强政策宣传，通过广播、宣传栏、培训会等形式，让农民充分了解政策内容和操作流程，提高农民的参与度和维权能力。

2.2 建立健全纠纷调解机制

乡镇政府和村委会应建立健全宅基地纠纷调解机制，及时化解矛盾，避免纠纷升级。对于复杂纠纷，可引导农民通过法律途径解决。

5.3 引导农民合理利用宅基地

确权后，政府应出台配套政策，引导农民依法流转、抵押宅基地，盘活闲置资源，增加农民财产性收入。

5.4 加强监管，防止侵权行为

自然资源、农业农村等部门应加强监管，严厉打击非法占用、转让、收回宅基地等行为，维护农村土地管理秩序。

六、结语

农村宅基地确权登记颁证政策是保障农民权益、促进农村发展的重要举措。农民朋友应积极了解政策内容，主动参与确权登记，妥善保管不动产权证书，依法维护自身权益。同时，政府和社会各界也应加强支持和引导，确保政策落地见效，实现农民权益保障与农村经济发展的双赢。通过共同努力，我们相信农村宅基地制度改革将为乡村振兴注入新的活力，亿万农民将从中获得实实在在的福祉。# 农村宅基地确权登记颁证政策解读：农民如何保障自身权益与应对常见问题

一、政策背景与核心意义

1.1 宅基地确权的历史背景

农村宅基地制度是中国特有的土地制度，自1950年代确立以来，经历了多次改革。长期以来，由于登记管理制度不完善，大量农村宅基地存在权属不清、四至不明、登记缺失等问题。根据自然资源部数据，截至2020年底，全国约有40%的农村宅基地尚未完成确权登记。这种状况导致：

• 农民无法有效证明自己对宅基地的合法权益
• 宅基地流转、抵押、继承等权益难以实现
• 因宅基地边界不清引发的邻里纠纷频发
• 在征地拆迁中农民权益难以保障

1.2 政策改革的里程碑

• 2018年中央一号文件：明确提出”加快宅基地使用权确权登记颁证工作，力争到2020年基本完成”
• 2019年《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》：要求”2020年底前完成农村宅基地使用权确权登记”
• 2020年《土地管理法》修订：明确”国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”
• 2021年中央一号文件：强调”规范开展房地一体宅基地日常登记颁证工作”

1.3 确权登记的核心价值

1. 法律保障：将农民的宅基地使用权从”事实权利”转变为”法定权利”
2. 财产价值：为宅基地流转、抵押、入股提供法律基础
3. 纠纷解决：为处理宅基地纠纷提供明确的法律依据
4. 城乡融合：促进城乡要素双向流动，支持乡村振兴

二、确权登记的政策框架与操作流程

2.1 确权登记的基本原则

1. “一户一宅”原则：

   • 农村村民一户只能拥有一处宅基地
   • 面积标准由各省、自治区、直辖市规定（如北京平原地区每户不超过0.3亩，山区可适当放宽）

2. “房地一体”原则：

   • 宅基地使用权与地上房屋所有权一并确权
   • 统一登记为”不动产权证书”

3. “尊重历史、面对现实”原则：

   • 对历史形成的超面积、一户多宅等问题分类处理
   • 不简单”一刀切”，考虑历史成因和农民实际需求

4. “自愿申请、免费登记”原则：

   • 农民自愿申请确权登记
   • 政府不得收取登记费用（公告费、工本费除外）

2.2 确权登记的完整流程（以典型省份为例）

第一步：前期准备（1-2个月）

1. 成立工作小组：乡镇政府牵头，自然资源、农业农村、住建等部门参与
2. 宣传动员：通过村广播、宣传栏、微信群等方式宣传政策
3. 资料收集：收集土地台账、户籍资料、历史审批档案等
4. 技术准备：聘请专业测绘队伍，准备测绘仪器和软件

第二步：农户申请（1个月）

申请材料清单：

• 《宅基地使用权登记申请表》（村委会领取）
• 申请人身份证复印件（正反面复印在同一张A4纸上）
• 户口簿复印件（首页+本人页）
• 宅基地来源证明（以下任一）：
  • 历史审批文件（建房批准书、用地许可证等）
  • 村委会出具的权属来源证明（需经乡镇政府盖章确认）
  • 继承、赠与协议及公证书
  • 买卖协议（需符合当时政策）
• 房屋符合规划或建设的证明（如乡村建设规划许可证）
• 房屋测绘报告（由专业测绘机构出具）
• 其他相关证明材料（如分户证明、婚姻状况证明等）

申请注意事项：

• 申请表必须本人签字按手印
• 所有复印件需注明”与原件一致”并签名
• 委托他人办理的需提供授权委托书

第三步：权属调查与测绘（2-3个月）

1. 外业测绘：

   • 测绘人员携带RTK等设备实地测量
   • 确定宅基地四至界限（东、南、西、北边界）
   • 拍摄房屋现状照片（至少3张：正面、侧面、全景）
   • 绘制宗地草图，标注四至及相邻权利人

2. 内业处理：

   • 制作宗地图（比例尺一般为1:500）
   • 建立权属调查档案
   • 录入不动产登记信息系统

3. 权属核实：

   • 核对户籍信息与申请材料是否一致
   • 核实是否存在权属争议
   • 核查是否符合”一户一宅”政策

第四步：公示公告（15天）

• 在村委会公告栏及村组显著位置张贴公示
• 公示内容包括：申请人姓名、宅基地位置、面积、四至范围、房屋结构等
• 公示期不少于15天，接受村民监督
• 对公示有异议的，需在公示期内书面提出

第五步：审核登簿（1个月）

1. 村级审核：村委会核实材料真实性，出具审核意见
2. 乡镇审核：自然资源所核查是否符合规划、面积是否超标
3. 县级审核：不动产登记中心进行最终审核
4. 登簿发证：审核通过后，录入不动产登记簿，颁发不动产权证书

2.3 不动产权证书的核心内容

证书包含以下关键信息：

• 权利人信息：姓名、身份证号、户籍地址
• 不动产信息：坐落、面积、用途（宅基地/农村住宅）
• 权利类型：宅基地使用权/房屋所有权
• 权利性质：批准拨用/继承/其他
• 使用期限：长期（无明确截止日期）
• 附图：宗地图、房屋平面图
• 附记：标注是否存在抵押、查封等限制信息

三、农民保障自身权益的关键策略

3.1 确权前的准备工作

3.1.1 资料收集与整理

必须收集的材料：

1. 身份类：

   • 本人及家庭成员身份证、户口簿原件及复印件
   • 如有分户需求，需准备分户协议及相关证明

2. 权属来源类：

   • 有审批文件的：找出1982年《村镇建房用地管理条例》实施以来的所有审批文件
   • 无审批文件的：
     • 找2-3位老村干部或老村民出具书面证明（证明长期使用事实）
     • 收集历年农业税、水电费缴纳凭证（证明实际使用）
     • 如有买卖协议，需找出原始协议

3. 房屋建设类：

   • 建房施工合同、付款凭证
   • 建筑材料购买发票
   • 竣工验收证明（如有）

4. 特殊情形类：

   • 继承：被继承人死亡证明、继承关系证明、遗嘱或法定继承证明
   • 婚姻变动：结婚证、离婚证及财产分割协议
   • 户籍变动：户口迁入/迁出证明

资料整理技巧：

• 按时间顺序排列所有文件
• 制作材料清单目录
• 所有复印件用A4纸单面复印，清晰可辨
• 重要原件用文件袋妥善保管，建议扫描电子版备份

3.1.2 家庭内部协商

必须明确的事项：

1. 权利人确认：

   • 确定登记在谁名下（一般为户主，但可协商）
   • 如有多位家庭成员对房屋有贡献，可约定共有方式（按份共有或共同共有）

2. 面积分配：

   • 如房屋由多户共用（如兄弟合建），需提前协商面积划分比例
   • 建议签订书面协议，明确各自份额

3. 继承安排：

   • 如有老人健在，提前考虑百年后宅基地继承问题
   • 可考虑通过遗嘱或分家协议明确继承方案

案例：山东某县王氏兄弟三人合建一处宅院，建房时未明确产权。确权前，三兄弟在村委会见证下签订《房屋产权协议》，约定大哥占40%，二哥占30%，三弟占30%，并按此比例办理不动产权证，避免了后续纠纷。

3.2 确权过程中的主动参与

3.2.1 现场指界的关键要点

指界前准备：

• 提前清理宅基地边界杂物，露出界址点
• 通知相邻权利人共同到场（如邻居、村集体代表）
• 准备指界委托书（如本人无法到场）

指界时注意事项：

1. 确认四至范围：

   • 东至：XXX（如邻居张三的宅基地）
   • 南至：XXX（如村道）
   • 西至：XXX（如李四的承包地）
   • 北至：XXX（如自家菜园）

2. 核对测量数据：

   • 要求测绘人员现场告知测量结果
   • 对面积、边长数据有疑问当场提出
   • 特别注意与邻居共用墙体的归属

3. 签署指界确认书：

   • 仔细核对确认书内容与实际是否一致
   • 如有异议，可要求重新测量或暂缓签字
   • 确认书每页都要签字按手印

常见问题处理：

• 邻居无法到场：可书面委托他人代为指界，或由村委会出具证明
• 存在争议：暂停本次指界，先通过协商或调解解决争议
• 测量数据误差：允许合理误差（一般不超过5%），超出可要求复测

3.2.2 公示期的监督与异议

公示期间应做的工作：

1. 每日查看公示内容：

   • 核对自家信息是否准确无误
   • 查看邻居信息是否侵犯自家权益（如边界重叠）

2. 收集证据：

   • 如发现错误，立即收集证据（如老地契、老照片、证人证言）
   • 拍摄公示内容照片留存

3. 提出异议：

   • 书面异议需在公示期内提交（建议用EMS邮寄并保留凭证）
   • 异议书应包含：异议人信息、异议事项、事实理由、证据清单
   • 要求受理部门出具收件回执

异议处理流程：

1. 村委会收到异议后，应在5个工作日内调查核实
2. 如异议成立，暂停登记，重新调查
3. 如异议不成立，书面通知异议人并说明理由
4. 对处理结果不服的，可向乡镇政府申请复核

3.3 确权后的权益维护

3.3.1 不动产权证书的保管与使用

保管要点：

• 存放在干燥、安全的地方，避免损坏
• 建议扫描电子版存入手机或云盘
• 复印3-5份备用，复印件注明用途

使用场景：

1. 抵押贷款：

   • 向银行申请宅基地使用权抵押贷款
   • 需提供：不动产权证、身份证、户口簿、收入证明等
   • 贷款额度一般为评估价值的50%-70%

2. 流转出租：

   • 与承租人签订书面租赁合同
   • 合同需明确：租赁期限（最长20年）、租金、用途、违约责任
   • 建议到乡镇司法所办理合同见证

3. 继承过户：

   • 被继承人死亡后，继承人可凭不动产权证、死亡证明、继承关系证明办理变更登记
   • 继承人是非本集体经济组织成员的，需注明”继承”字样

4. 征地拆迁补偿：

   • 作为补偿依据，确保获得合理补偿
   • 补偿标准一般包括：宅基地补偿、房屋补偿、安置补助等

3.3.2 定期核查与信息更新

核查频率：建议每2-3年核查一次 核查内容：

• 证书信息是否与实际情况一致
• 是否存在被他人非法占用情况
• 相邻关系是否发生变化

信息更新：

• 如发生房屋翻建、扩建，需及时申请变更登记
• 如权利人姓名、户籍变更，需在30日内申请变更登记
• 如证书遗失，需及时申请补发（需登报声明）

四、常见问题深度解析与应对方案

4.1 “一户多宅”问题的精细化处理

4.1.1 不同类型”一户多宅”的处理方案

类型一：继承形成的一户多宅 政策依据：自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕191号） 处理方案：

• 确权登记：对继承的宅基地可予以确权，但需在不动产登记簿和证书附记栏标注”继承”字样
• 使用限制：继承人非本集体经济组织成员的，房屋不得翻建、扩建，自然坍塌后由集体收回
• 案例：浙江某村村民李某，其父去世后继承一处宅基地，李某本人已转为城镇户口。确权时，李某获得不动产权证，但证书注明”继承所得，不得翻建”。李某将房屋出租给本村村民，获得稳定租金收入。

类型二：分户形成的一户多宅 处理方案：

• 符合分户条件：如子女成年结婚、兄弟分家等，可凭分户协议分别确权
• 不符合分户条件：如未达到法定年龄、未独立生活等，原则上只能确权一处，另一处按超面积处理
• 分户标准：各省规定不同，一般要求：年满18周岁、已结婚或独立生活、有独立经济来源

类型三：买卖形成的一户多宅 处理方案：

• 1999年以前买卖：如符合当时政策，可予确权
• 1999年以后买卖：原则上不予确权，但可协商由卖方退回款项，买方退出宅基地
• 特殊情形：如买方已长期使用且符合规划，可由村委会出具证明，经公示无异议后确权

类型四：违法占用的一户多宅 处理方案：

• 不符合规划：限期拆除，恢复土地原状
• 符合规划但超面积：超面积部分按临时建筑处理或缴纳有偿使用费
• 主动拆除：可给予适当奖励

4.1.2 超面积宅基地的有偿使用方案

收费标准参考（以某省为例）：

• 超出标准面积10%以内：每年每平方米2元
• 超出10%-30%：每年每平方米5元
• 超出30%以上：每年每平方米10元
• 收费期限：一般为5-10年，期满后可续期

缴费方式：

• 与村委会签订《宅基地有偿使用协议》
• 按年度缴纳，开具财政票据
• 缴费记录作为后续确权、流转的依据

4.2 权属证明材料缺失的补救措施

4.2.1 不同类型材料缺失的解决方案

情况一：完全没有审批文件 补救步骤：

1. 历史使用证明：

   • 找2-3位60岁以上老村民出具书面证明（需签字按手印）
   • 证明内容：何时开始使用、使用期间有无争议、四至范围等
   • 村委会盖章确认

2. 辅助证据收集：

   • 历年农业税、水电费缴纳凭证
   • 房屋建设时的施工合同、付款凭证
   • 老照片（不同时期的房屋照片）
   • 邻居证明（证明长期使用事实）

3. 村委会出具权属来源证明：

   • 证明格式：兹证明XX村XX组村民XXX，自XX年至今使用位于XX处的宅基地，面积XX平方米，四至为…，情况属实
   • 需经村委会主任、村支书签字，加盖村委会公章

4. 乡镇政府审核：

   • 乡镇自然资源所实地核查
   • 出具审核意见，加盖公章

5. 公告程序：

   • 在村内公示30天
   • 如无异议，作为确权依据

案例：河南某村村民张某，1985年建房时未办理审批手续。确权时，张某提供了3位老村民的证明、历年电费缴纳单据（1988-2020年）、1990年房屋照片。村委会出具权属来源证明，经乡镇审核、公示无异议后，成功办理不动产权证。

情况二：审批文件部分缺失 解决方案：

• 缺少建房批准书：用用地许可证代替
• 缺少用地许可证：用村委会证明+乡镇政府审核意见代替
• 缺少规划许可：用符合乡村规划的证明（由乡镇规划部门出具）

情况三：审批文件与现房不符 常见情形：

• 原批准面积小，实际建房面积大
• 原批准位置与现房位置有偏差
• 原批准建一层，实际建两层

处理方案：

1. 面积不符：

   • 超出部分符合规划的，按超面积处理（有偿使用或拆除）
   • 不符合规划的，拆除超建部分

2. 位置不符：

   • 轻微偏差（如几米内）且无争议的，可按现位置确权
   • 偏差较大且占用他人土地的，需调整或协商补偿

3. 层数不符：

   • 未经批准加层的，加层部分不予确权
   • 符合安全标准的，可作为临时建筑处理

4.3 宅基地流转、抵押中的确权问题

4.3.1 已流转宅基地的确权

流转类型区分：

1. 出租：所有权不变，使用权临时转移

   • 确权时仍登记给原权利人
   • 在附记栏注明”已出租，租期至XX年XX月”

2. 转让（限于本集体经济组织内部）：

   • 需经村委会同意
   • 转让后，由受让人申请确权
   • 原权利人丧失宅基地使用权

3. 互换：双方互换宅基地使用权

   • 双方共同申请变更登记
   • 需提供互换协议、村委会证明

案例：江苏某村村民王某将闲置宅基地出租给同村李某用于民宿经营，租期10年。确权时，王某顺利获得不动产权证，证书附记栏注明”已出租，租期至2028年”。李某凭租赁合同办理了民宿营业执照。

4.3.2 已抵押宅基地的确权

抵押登记流程：

1. 签订抵押合同：借款人与银行签订宅基地使用权抵押合同
2. 办理抵押登记：双方共同向不动产登记中心申请抵押登记
3. 颁发抵押登记证明：在不动产登记簿上记载抵押信息，向抵押权人颁发证明

确权时的处理：

• 抵押期间不影响确权登记
• 不动产权证书上会注明”已抵押”及抵押权人信息
• 抵押权实现后（如借款人违约），需办理变更登记，将宅基地使用权过户至抵押权人或竞买人名下

注意事项：

• 抵押权人一般为银行或农村资金互助社
• 抵押率一般不超过评估价值的60%
• 宅基地抵押后，农民仍可居住，但不得擅自翻建、扩建

4.4 确权后权益保护与纠纷解决

4.4.1 确权后宅基地被非法侵占的应对

立即采取的措施：

1. 现场取证：

   • 拍摄侵占现场照片、视频
   • 记录侵占时间、侵占人、侵占方式
   • 寻找证人证言

2. 书面警告：

   • 向侵占人发送《停止侵权通知书》（可请村委会转交）
   • 内容：明确宅基地权属、要求立即停止侵占、限期恢复原状、保留追究法律责任权利

3. 村委会调解：

   • 书面申请村委会调解
   • 调解过程应记录在案，形成调解笔录
   • 如调解成功，签订调解协议

4. 行政投诉：

   • 向乡镇政府投诉，要求责令停止侵权
   • 向县级自然资源部门投诉，要求查处非法占地行为

5. 法律途径：

   • 向人民法院提起民事诉讼，要求排除妨害、恢复原状
   • 如涉及行政违法，可提起行政诉讼

案例：安徽某村村民赵某确权后，邻居王某在赵某宅基地上堆放建筑材料。赵某先口头交涉无果，后书面通知王某，同时请求村委会调解。调解不成后，赵某向乡镇政府投诉，政府下达《责令停止违法行为通知书》，王某仍不整改。赵某遂向法院起诉，法院判决王某限期清除堆放物，赔偿赵某损失500元。

4.4.2 相邻权纠纷的处理

常见纠纷类型：

• 采光纠纷：新建房屋影响邻居采光
• 排水纠纷：房屋建设改变排水方向
• 通行纠纷：占用邻居通道
• 墙体纠纷：共用墙体的归属与维修

处理原则：

1. 有利生产、方便生活：兼顾双方利益
2. 团结互助：相互理解，互谅互让
3. 公平合理：按历史习惯和实际情况处理

解决途径：

1. 协商：双方直接沟通，达成书面协议
2. 调解：村委会、乡镇司法所调解
3. 仲裁：农村土地承包仲裁机构（部分地区适用）
4. 诉讼：向人民法院提起民事诉讼

案例：湖南某村村民刘某与邻居陈某因共用墙体维修费用发生纠纷。刘某房屋年久失修，墙体倾斜，需维修加固，费用约8000元。刘某认为应由两家分担，陈某认为是刘某自家房屋问题。村委会调解认为，该墙体为两家共用，且陈某房屋也依赖该墙体支撑，应共同承担。最终双方同意各承担4000元，并签订了《墙体维修协议》。

4.4.3 征地拆迁中的权益保护

确权后的补偿优势：

• 补偿依据明确：以不动产权证记载面积为准
• 补偿标准透明：按当地公布的征地补偿标准执行
• 安置方式多样：货币补偿、产权调换、异地重建等

拆迁前的准备：

1. 了解政策：查阅当地政府发布的征地补偿安置方案
2. 评估房屋：聘请有资质的房地产评估机构对房屋价值进行评估
3. 收集证据：整理房屋建设年代、装修情况、附属设施等资料
4. 家庭协商：明确家庭成员内部补偿分配方案

拆迁中的注意事项：

1. 核实拆迁主体合法性：

   • 查看是否有征地批文（国务院或省级政府批准）
   • 查看是否有拆迁许可证（城市规划区内）
   • 查看拆迁公告是否在村内公示

2. 评估补偿方案合理性：

   • 补偿标准是否低于当地市场价
   • 安置房位置、面积是否合适
   • 过渡期安置费是否合理

3. 签订协议需谨慎：

   • 协议必须明确：补偿方式、补偿金额、支付时间、安置房位置面积、搬迁期限、违约责任等
   • 不要签署空白协议
   • 协议需双方签字盖章，农民本人保留一份原件

4. 拒绝非法拆迁：

   • 未签订协议不得强制拆迁
   • 未给予合理补偿不得拆迁
   • 拆迁程序不合法可拒绝搬迁

维权途径：

• 对补偿标准不服：可申请行政复议或提起行政诉讼
• 遭遇非法强拆：立即报警，保留证据，提起行政诉讼
• 补偿款不到位：向法院申请强制执行

案例：河北某村进行城中村改造，村民孙某的宅基地在拆迁范围内。孙某的房屋面积200平方米，有不动产权证。拆迁方最初只同意补偿180平方米，孙某拿出不动产权证据理力争，最终按200平方米获得补偿，并另获得30万元搬迁奖励。

五、特殊情形的政策解读与操作指南

5.1 进城落户农民的宅基地权益

5.1.1 政策演变与现状

政策变化：

• 2018年前：农民进城落户后，原则上应退出宅基地
• 2018-2020年：探索宅基地自愿有偿退出机制
• 2020年新《土地管理法》：明确”国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”

当前政策要点：

1. 自愿原则：不得强迫农民退出宅基地
2. 有偿原则：退出应获得合理补偿
3. 保留权益：不退出的，确权登记不受影响

5.1.2 保留宅基地的选择

优势：

• 保留返乡退路
• 可出租、流转获得财产性收入
• 等待升值机会

操作建议：

• 按时确权登记，获得不动产权证
• 委托亲友管理或出租
• 定期回乡查看，防止被他人占用

案例：四川某村村民张某全家迁至成都，但保留了农村宅基地。确权后，张某将房屋出租给返乡创业青年用于民宿，年租金2万元。张某表示，保留宅基地既获得了稳定收入，也为将来可能返乡留了后路。

5.1.3 有偿退出的选择

退出流程：

1. 农户申请：向村委会提交书面退出申请
2. 评估作价：由专业机构评估宅基地及房屋价值
3. 签订协议：与村集体签订《宅基地退出协议》
4. 补偿支付：村集体支付补偿款（资金来源：财政补助、村集体收入等）
5. 注销登记：不动产登记中心注销原权利人的登记

补偿标准参考：

• 补偿范围：宅基地使用权补偿+房屋所有权补偿+附属设施补偿+搬迁补助
• 补偿方式：货币补偿、提供集中安置房、养老保险补贴等
• 补偿标准：一般不低于当地征地补偿标准的70%

案例：重庆某县推进宅基地退出试点，村民李某自愿退出宅基地0.5亩及房屋120平方米。经评估，宅基地补偿8万元，房屋补偿6万元，附属设施1万元，搬迁补助0.5万元，共计15.5万元。李某用这笔钱在县城购买了商品房，并参加了城镇职工养老保险。

5.2 外嫁女、入赘婿的宅基地权益

5.2.1 外嫁女的权益保护

政策原则：

• 妇女与男子享有平等的宅基地权益
• 不得因结婚、离婚等原因剥夺妇女的宅基地权益
• 外嫁女户口未迁出的，享有原集体经济组织成员资格

常见情形处理：

1. 外嫁后户口未迁出：

   • 可在娘家参与确权登记
   • 如在婆家未取得宅基地，可主张在娘家的权益

2. 外嫁后户口迁出：

   • 如在婆家已取得宅基地，原则上在娘家不再享有权益
   • 如在婆家未取得宅基地，可保留娘家的宅基地权益（需证明成员资格）

3. 离婚后：

   • 如户口未迁出，可保留原宅基地使用权
   • 如户口迁出但在新居住地未取得宅基地，可保留原使用权

案例：山东某村外嫁女王某，结婚后户口未迁出，在娘家参与确权登记。后因夫妻矛盾离婚，王某返回娘家居住。婆家村以王某已出嫁为由，拒绝其参与婆家确权。王某最终在娘家成功确权，维护了自身权益。

5.2.2 入赘婿的权益保护

政策原则：与外嫁女同理，入赘婿户口迁入的，享有成员资格和宅基地权益

操作要点：

• 需提供户口迁入证明
• 需证明在原籍未享有宅基地（需原籍村委会出具证明）
• 可参与现居住地的确权登记

5.3 历史遗留的复杂问题

5.3.1 1982年前建成的房屋

政策依据：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建成的房屋，按历史遗留问题处理

处理原则：

• 尊重历史，承认既成事实
• 不简单以现行标准衡量历史问题
• 以实际使用情况为基础确权

操作要点：

• 提供老地契、老照片等历史证据
• 村委会出具证明，说明历史使用情况
• 公示无异议后，按实际面积确权

5.3.2 1982-1987年间建成的房屋

政策依据：1982-1987年《土地管理法》实施期间

处理原则：

• 有审批手续的，按审批内容确权
• 无审批手续但符合当时政策的，可予确权
• 面积超标的，按当时标准处理（一般比现行标准宽松）

5.3.3 1987年后建成的房屋

政策依据：1987年《土地管理法》实施后

处理原则：

• 必须有合法审批手续
• 无审批手续的，原则上不予确权
• 符合规划的，可补办手续后确权

六、农民维权途径与法律保障

6.1 行政救济途径

6.1.1 申请行政复议

适用情形：

• 对乡镇政府不予确权的决定不服
• 对确权面积、四至范围有异议
• 对宅基地收回决定不服

申请流程：

1. 申请期限：收到决定书之日起60日内
2. 申请材料：
   • 行政复议申请书
   • 申请人身份证明
   • 原行政决定书
   • 相关证据材料
3. 受理机关：作出决定的乡镇政府的上一级政府（一般是县政府）
4. 复议结果：60日内作出复议决定，可维持、撤销或变更原决定

6.1.2 申请行政诉讼

适用情形：

• 对行政复议结果不服
• 直接对具体行政行为起诉（如对宅基地收回决定）

诉讼流程：

1. 起诉期限：收到复议决定书之日起15日内，或知道行政行为之日起60日内（直接起诉）
2. 管辖法院：基层人民法院（一般为县法院）
3. 诉讼材料：
   • 行政起诉状
   • 原告身份证明
   • 被告行政行为的证据
   • 相关证据材料
4. 审理期限：普通程序6个月，简易程序45天

6.2 司法救济途径

6.2.1 民事诉讼

适用情形：

• 宅基地权属争议（与邻居、村集体）
• 宅基地侵权纠纷
• 宅基地流转合同纠纷

诉讼要点：

• 诉讼时效：一般为3年，从知道或应当知道权利被侵害之日起算
• 证据准备：不动产权证、历史使用证据、证人证言等
• 诉讼请求：明确具体，如”停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失”等

6.2.2 刑事报案

适用情形：

• 非法占用宅基地面积较大，涉嫌非法占用农用地罪
• 暴力强拆，涉嫌故意毁坏财物罪
• 伪造证据骗取宅基地，涉嫌诈骗罪

报案途径：向公安机关报案，提供相关证据

6.3 其他维权途径

6.3.1 信访渠道

适用情形：对政策不理解、对处理结果不满意

注意事项：

• 应逐级信访，不得越级
• 书面信访需载明事实、理由、诉求
• 可要求出具信访处理意见书
• 对处理意见不服，可申请复查、复核

6.3.2 媒体监督

适用情形：重大侵权事件、群体性事件

操作建议：

• 向当地主流媒体反映
• 通过网络平台理性发声
• 提供真实、完整的证据材料
• 避免情绪化表达

6.3.3 法律援助

申请条件：经济困难，无力支付律师费

申请途径：

• 向当地司法局法律援助中心申请
• 提供身份证明、经济困难证明、案件材料
• 符合条件的，指派免费律师

七、政策展望与建议

7.1 未来政策发展方向

1. 数字化管理：建立全国统一的不动产登记信息平台，实现信息共享
2. 有偿使用制度：对超面积、多宅部分全面推行有偿使用
3. 流转市场化：逐步放宽宅基地流转限制，允许跨集体经济组织流转
4. 退出机制完善：建立规范的宅基地自愿有偿退出机制，拓宽资金来源

7.2 对农民的建议

1. 主动学习政策：通过政府官网、村委会公告、新闻媒体等渠道了解政策动态
2. 积极参与确权：不要错过确权登记的机会，主动申请、配合调查
3. 依法维护权益：遇到侵权行为，通过合法途径解决，避免采取过激行为
4. 合理利用资源：确权后，依法流转、抵押、出租，盘活闲置资产
5. 保留完整证据：妥善保管不动产权证及相关材料，定期核查

7.3 对基层政府的建议

1. 加强政策宣传：创新宣传方式，确保政策家喻户晓
2. 规范操作流程：制定详细的操作指南，确保公平公正
3. 强化服务意识：简化办事流程，提高服务效率
4. 建立纠纷调解机制：及时化解矛盾，防止纠纷升级
5. 加强监管执法：严厉打击非法占地、违法建设等行为

结语

农村宅基地确权登记颁证政策是保障农民权益、促进农村发展的重大制度创新。农民朋友要充分认识这一政策的重要性，积极主动参与确权登记，依法维护自身合法权益。同时，要正确理解政策内容，避免常见误区，学会运用法律武器保护自己。相信随着政策的深入实施，广大农民的宅基地权益将得到更加充分的保障，农村土地资源将得到更加有效的利用，乡村振兴的美好蓝图必将实现。