在开始投资公寓之前，大家应该了解收益率和计算方法。其中有两种主要收益率：表面回报率（Surface Yield）和实际回报率（Actual Yield）。以下是关于这两种收益率的重要信息以及如何计算它们。
表面回报率（Surface Yield）
表面回报率是指年租金收入与房产购买价格的比率，其计算公式为：
[ \text{表面回报率} = \frac{\text{年租金收入}}{\text{房产购买价格}} \times 100\% ]
例如，如果一栋公寓的年租金收入为100万日元，购买价格为1000万日元，那么其表面回报率为：
[ \text{表面回报率} = \frac{100万}{1000万} \times 100\% = 10\% ]
表面回报率是一个简单易计算的指标，但它只考虑了租金收入和购买价格，没有考虑其他相关成本。
实际回报率（Actual Yield）
实际回报率则更加全面，它考虑了所有与投资相关的成本，包括但不限于：
- 税金：房产税、遗产税等。
- 管理费：物业管理费用。
- 维护费：维修和保养费用。
- 空置损失：由于空置导致的收入损失。
实际回报率的计算公式为：
[ \text{实际回报率} = \frac{\text{净租金收入}}{\text{实际收购价格}} \times 100\% ]
其中，净租金收入是指扣除所有成本后的租金收入。
例如，如果一栋公寓的年租金收入为100万日元，扣除房产税、管理费和维护费等成本后，净租金收入为80万日元，实际收购价格为1000万日元，那么其实际回报率为：
[ \text{实际回报率} = \frac{80万}{1000万} \times 100\% = 8\% ]
选择投资地区和类型
考虑公寓收益率时，以下三个地方需要特别注意：
税金、管理费、维护费等成本：这些成本是购买公寓时一定要花费的，它们会直接影响实际收益率。
表面收益率与实际收益率：表面收益率可能很高，但实际收益率可能很低。通过计算实际收益率，可以在一定程度上正确把握物件的实际收益性。
入住者减少和房租下跌的风险：公寓投资依赖于房租收入，因此有必要考虑入住者减少和房租下跌的风险。
在投资日本公寓时，应选择房价相对较低、交通便利、收益较高的地区。以下是一些热门地区：
- 东京：日本的首都，拥有最高的房价和租金水平。
- 大阪：日本第二大都市，房价相对较低，但租金水平较高。
- 神户：靠近大阪，房价较低，但租金水平较高。
总结
投资日本公寓时，了解表面回报率和实际回报率至关重要。通过计算实际收益率，可以更全面地了解投资的潜在收益。同时，应选择房价相对较低、交通便利、收益较高的地区，并考虑入住者减少和房租下跌的风险。