江门市作为广东省重要的地级市，近年来在乡村振兴战略指导下，不断完善农村住房政策体系。这些政策旨在规范农村建房秩序、保障农民合法权益、促进土地资源合理利用。本文将从农民建房申请审批流程、违建认定与拆除标准、宅基地流转政策影响以及村民关心的热点问题四个维度，对江门市农村住房政策进行深度解读，帮助广大农民朋友全面了解政策内容，依法依规开展建房活动。
一、农民建房申请审批流程详解
1.1 申请条件与资格认定
根据《江门市农村宅基地和建房管理实施办法》（2023年修订版），农民申请新建、改建、扩建农村住房需满足以下基本条件：
主体资格要求：
- 申请人必须是本集体经济组织成员（即本村村民）
- 符合”一户一宅”政策要求（即一户家庭只能拥有一处宅基地）
- 年满18周岁，具有完全民事行为能力
- 原有住房经鉴定为D级危房或无法满足基本居住需求
特殊情形处理：
- 因自然灾害导致住房损毁的，可优先审批
- 因国家或集体建设需要搬迁的，纳入统一规划安置
- 分户申请的，需符合当地分户标准并经村民会议同意
案例说明： 蓬江区棠下镇村民李某，家中原有3口人，居住在80年代建造的砖瓦房中。2022年儿子结婚后，家庭人口增至4人，原住房面积仅60平方米，人均居住面积不足15平方米。李某向村委会提交分户申请，经村民代表大会表决通过后，符合”一户一宅”条件，成功申请到120平方米的宅基地用于新建住房。
1.2 审批流程与材料准备
江门市实行”三级审批、两公示”制度，具体流程如下：
第一步：村级初审（15个工作日内完成）
提交申请材料：
- 《农村宅基地和建房申请表》（一式四份）
- 申请人身份证、户口簿复印件
- 原宅基地使用权证明或无房证明
- 建房方案（包括建筑面积、层高、户型等）
- 四邻签字同意书（如有相邻关系）
- 村民会议或村民代表会议记录
村级审核重点：
- 申请资格真实性核查
- 是否符合村庄规划
- 是否占用基本农田
- 相邻关系是否协调
第二步：镇级审批（20个工作日内完成）
自然资源所审查：
- 审查用地是否符合国土空间规划
- 核实地类（是否为建设用地或未利用地）
- 检查是否涉及生态保护红线
农业农村办公室审查：
- 复核”一户一宅”资格
- 审查建房面积标准（平原地区不超过80平方米，山区不超过120平方米）
- 检查建筑风貌是否符合乡村特色
第三步：市级备案（5个工作日内完成）
- 镇级审批结果报市农业农村局、自然资源局备案
- 核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》
审批流程图示意：
农户申请 → 村级受理初审（15日）→ 镇级部门联审（20日）→ 市级备案（5日）→ 核发两证 → 施工建设 → 竣工验收
1.3 审批时限与费用标准
法定时限： 整个审批流程原则上不超过40个工作日（不含补正材料时间）
实际操作时限： 江门市推行”一窗受理、并联审批”后，平均审批时限压缩至25个工作日
费用标准：
- 宅基地批准书、规划许可证：免费办理
- 不动产登记费：80元/宗（工本费）
- 建房施工图纸设计费：可选用政府免费提供的标准图集，或自行委托设计（费用约2000-5000元）
- 无其他行政事业性收费
绿色通道： 对于低保户、特困人员、残疾人家庭等特殊群体，实行”即报即办”服务，由镇村干部代办审批手续。
二、违建认定标准与拆除政策
2.1 违建的五种典型情形
根据江门市自然资源局2023年发布的《农村违法建设认定指引》，以下情形属于违法建设：
情形一：未批先建
- 未取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》擅自开工建设
- 案例： 新会区某村村民张某，在未办理任何审批手续的情况下，占用自家承包地200平方米建设三层楼房，被卫星遥感监测发现，责令限期拆除并恢复土地原状。
情形二：少批多建
- 实际建设面积超出批准面积，超出部分属于违建
- 案例： 台山市某村民批准建房面积为100平方米，实际建成150平方米，超出的50平方米部分被认定为违建，面临拆除或没收。
情形三：移位建设
- 未按照批准的位置建设，擅自移动宅基地位置
- 案例： 开平市某村民获批在村东头建房，但实际在村西头建设，因不符合村庄规划，被责令拆除。
情形四：改变用途
- 将住宅改为经营性用房（如民宿、商铺）未办理相关手续
- 案例： 鹤山市某村民将自家住宅改为农家乐，未取得营业执照和消防许可，被市场监管部门联合执法拆除违规部分。
情形五：超高超层
- 超过批准的层高或层数建设（江门市农村住房一般不超过3层，层高不超过3.3米）
- 案例： 恩平市某村民建设4层楼房，超出批准层数，第4层被强制拆除。
2.2 违建处理程序
发现渠道：
- 卫星遥感监测（每季度一次）
- 群众举报（12345热线、自然资源局举报电话）
- 巡查发现（镇村网格员日常巡查）
处理流程：
- 立案调查： 镇政府组织自然资源、农业农村、城管等部门现场勘验，制作《违法建设认定书》
- 限期整改： 下达《责令限期改正通知书》，一般给予15-30天整改期
- 作出决定： 逾期未改正的，作出《限期拆除决定书》
- 强制执行： 经催告后仍不履行的，由镇政府组织强制拆除，费用由违建当事人承担
特殊情形处理：
- 对于2020年1月1日前已建成的存量违建，符合规划的可补办手续，不符合规划的逐步拆除
- 对于困难群众的违建，可采取”以罚代拆”方式，处以工程造价5%-10%的罚款后补办手续
2.3 违建拆除的补偿政策
不予补偿的情形：
- 2020年1月1日《土地管理法》修订后新增的违建
- 占用基本农田、生态保护红线内的违建
- 严重影响公共安全、公共利益的违建
适当补偿的情形：
- 2020年1月1日前建成的存量违建，拆除时可适当补偿材料费
- 因政府规划调整导致原合法住房需拆除的，按市场评估价补偿
案例： 江海区某村民2019年建设的房屋超出批准面积30平方米，2023年因道路建设需要拆除。经评估，超出部分按建安成本补偿800元/平方米，合计补偿2.4万元；合法部分按市场价1.2万元/平方米补偿。
三、宅基地流转政策影响分析
3.1 宅基地流转的基本原则
江门市严格执行”三权分置”改革，即所有权、资格权、使用权分离：
所有权： 仍归村集体所有，不可流转 资格权： 本集体经济组织成员的身份权，不可转让 使用权： 可在一定条件下流转
流转红线：
- 不得改变宅基地的居住用途
- 不得向非本集体经济组织成员流转
- 不得用于商业开发（别墅、私人会馆除外）
- 流转期限最长不超过20年
3.2 宅基地流转的三种合法模式
模式一：出租
- 适用情形： 农民进城务工，闲置宅基地可出租给本村村民或返乡创业人员
- 案例： 江门市蓬江区某村村民王某进城务工，将闲置宅基地及房屋出租给返乡大学生李某用于发展民宿，租期10年，年租金1.5万元。双方签订合同并在镇农业农村办公室备案。
模式二：合作经营
- 适用情形： 利用闲置宅基地发展乡村旅游、农产品加工等产业
- 案例： 台山市某村集体与旅游公司合作，将10户村民的闲置宅基地整合，统一改造为精品民宿，村民以宅基地使用权入股，每年分红+保底收益，实现增收。
模式三：有偿退出
适用情形： 农民自愿永久退出宅基地，由村集体收回
案例： 开平市某村村民陈某全家迁往广州，自愿退出原宅基地，获得村集体补偿款8万元（标准为宅基地面积×当地征地补偿标准的70%）。退出的宅基地纳入村集体储备用地，用于保障其他村民建房需求。
3.3 宅基地流转对村民的影响
积极影响：
- 增加财产性收入： 闲置宅基地从”沉睡资产”变为”增收渠道”
- 盘活土地资源： 解决”空心村”问题，提高土地利用效率
- 促进产业发展： 为乡村旅游、农村电商等新业态提供空间载体
风险提示：
- 法律风险：私下流转不受法律保护，可能血本无归
- 权益风险：流转后可能丧失申请新宅基地的资格
- 市场风险：经营不善导致租金无法收回
案例警示： 鹤山市某村民将宅基地私下转让给外村人建房，后因政策变化被认定为无效转让，买方损失建房款30万元，卖方也因违规转让受到处罚。
四、村民关心的热点问题解答
4.1 关于”一户一宅”政策的疑问
问：我家有3个儿子，都已成年，能否分别申请宅基地？ 答：可以分户申请，但需满足以下条件：①儿子已结婚或年满22周岁；②与父母分灶吃饭、经济独立；③经村民会议同意；④符合当地分户标准。分户后，每个家庭只能拥有一处宅基地。
问：继承的房屋算不算”一宅”？ 答：继承的房屋占用的宅基地可继续使用，但不能新建、扩建。若房屋灭失，村集体有权收回宅基地。继承人非本村村民的，只能修缮不能重建。
4.2 关于建房面积与层高的疑问
问：我家在山区，批准的建房面积是多少？ 答：江门市规定，平原地区建房面积不超过80平方米，山区不超过120平方米，丘陵地区不超过100平方米。具体以镇级规划为准。
问：能否建设地下室？ 答：可以建设地下室，但需满足：①深度不超过2.2米；②不超出房屋基底范围；③不影响相邻建筑安全；④需在审批时明确标注。
4.3 关于宅基地流转的疑问
问：我能否将宅基地使用权转让给城市居民？ 答：不可以。根据法律规定，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转。向城市居民转让属于违法行为，转让无效。
问：闲置宅基地能否抵押贷款？ 答：目前江门市已开展宅基地使用权抵押试点，但需满足：①取得不动产权证；②本村村民同意；③用于合法生产经营。贷款额度一般为评估值的50%-70%。
4.4 关于违建处理的疑问
问：我的房子是2000年建的，现在算违建吗？ 答：2020年1月1日前建成的房屋，若当时符合政策且未被举报，一般属于存量问题。若符合现行规划，可补办手续；若不符合规划，可能面临逐步拆除。
问：收到《限期拆除决定书》后怎么办？ 答：可在60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。期间可与镇政府协商整改方案，争取减免处罚。
4.5 关于审批效率的疑问
问：审批太慢，能否加急？ 答：江门市已推行”一窗受理、并联审批”，承诺40个工作日内办结。若超时未办结，可拨打12345热线投诉。对于危房改造等紧急情况，可申请绿色通道。
问：能否网上办理？ 答：目前部分镇街已开通线上预审，但正式审批仍需提交纸质材料。预计2024年底可实现全程网办。
五、政策建议与操作指南
5.1 给农民朋友的建议
- 建房前务必先审批： 切勿未批先建，避免造成经济损失
- 选择正规设计施工： 使用政府免费图集或委托有资质的设计单位
- 保留完整证据链： 保存好所有审批文件、缴费凭证、施工合同
- 关注政策动态： 定期向村委会、镇农业农村办公室咨询最新政策
- 依法维权： 对审批结果有异议，通过合法渠道反映诉求
5.2 给基层干部的建议
- 加强政策宣传： 通过村广播、宣传栏、微信群等多渠道宣传
- 优化服务流程： 主动为村民提供代办服务，减少跑腿次数
- 严格执法监督： 对新增违建”零容忍”，对存量违建分类处置
- 引导合理流转： 鼓励通过正规渠道盘活闲置宅基地
- 建立矛盾调解机制： 及时化解邻里纠纷，维护农村稳定
5.3 政策展望
随着江门市”百县千镇万村高质量发展工程”深入推进，未来农村住房政策将呈现以下趋势：
- 审批更便捷： 2024年实现全程网办，审批时限压缩至20个工作日
- 流转更灵活： 探索宅基地使用权跨村流转试点
- 监管更智能： 运用无人机、卫星遥感等技术实现动态监测
- 保障更有力： 建立农村住房困难群众专项保障机制
结语
江门市农村住房政策体系日趋完善，既保障了农民的基本居住权益，又规范了建房秩序，促进了土地资源的高效利用。农民朋友在建房过程中，务必牢记”先审批、后建设”的原则，依法依规办理手续，避免触碰政策红线。同时，要善于利用政策红利，通过合法流转盘活闲置资源，增加财产性收入。基层干部要当好政策宣传员、服务员、监督员，确保政策落地见效，共同推动江门市乡村振兴战略实施。
政策咨询渠道：
- 江门市农业农村局：0750-12316
- 江门市自然资源局：0750-12345
- 各镇街农业农村办公室（现场咨询）
- “粤省事”小程序线上查询
（本文政策依据截至2023年12月，如有政策调整，请以最新文件为准）