契税基础知识与政策背景

契税是中国房地产交易中的一项重要税费，全称为”房屋契税”，是土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、交换等行为中，向产权承受人征收的一种财产税。根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率一般为3%-5%，但各地可根据实际情况在法定税率幅度内确定具体适用税率。

2024年，为促进房地产市场平稳健康发展，支持居民合理住房需求，中央和地方政府出台了一系列契税减免政策。这些政策主要围绕首套房、二套房、改善性住房、特定区域购房等场景，通过降低税率、提供补贴、放宽认定标准等方式，切实减轻购房者负担。根据测算，符合条件的购房者最高可节省数万元契税支出。

2024年契税减免政策核心变化

1. 首套房认定标准优化

2024年政策最大的变化在于首套房认定标准的优化。过去，”认房又认贷”的严格标准让很多改善型购房者无法享受首套房优惠。2024年，多地开始执行”认房不认贷”或”认贷不认房”的灵活标准：

  • 认房不认贷：只要购房家庭在当地名下无成套住房，不论之前是否有过贷款记录，均可按首套房执行契税优惠。
  • 认贷不认房：只要在全国范围内无未结清住房贷款，即使名下已有一套住房，再次购房也可享受首套房契税优惠。

例如，上海2024年新政规定：对符合条件的非本市户籍居民家庭，首套房暂免征收契税；本市户籍居民家庭首套房契税税率由1.5%降至1%。这一调整让大量”卖一买一”的改善型购房者直接受益。

2. 二套房契税税率下调

2024年，多个城市对二套房契税税率进行了下调。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年第16号），对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

以深圳为例，2024年二套房契税税率从原来的3%统一降至2%，购买一套总价500万元的二套房，可节省契税5万元（500万×3%-500万×2%）。

3. 特殊群体契税减免

2024年政策还扩大了特殊群体契税减免范围：

  • 退役军人：凭退役军人证件，购买首套或二套住房均可享受契税减半优惠。
  • 高层次人才：各地认定的高层次人才购房，契税全免或大幅减免。
  • 多子女家庭：二孩及以上家庭购房，契税税率额外优惠0.5个百分点。
  • 棚改拆迁户：因棚户区改造购房，契税全免。

例如，杭州2024年规定：对符合条件的退役军人购房，契税按1%征收；高层次人才购房，契税全免；二孩家庭购房，契税在原有基础上再减0.5%。

4. 区域性契税优惠政策

2024年，各地还出台了区域性契税优惠政策，支持特定区域发展：

  • 粤港澳大湾区：在大湾区9市购房，契税税率统一按1.5%执行。
  • 长三角一体化示范区：在示范区购房，契税补贴50%。
  • 海南自贸港：在海南购房，契税按1%执行，高端人才购房契税全免。
  • 雄安新区：在雄安新区购房，契税全免。

例如，在粤港澳大湾区的广州、深圳、珠海等9市购房，不论首套二套，契税税率统一为1.5%。购买一套总价400万元的住房，可节省契税2万元（400万×3%-400万×1.5%）。

5. “卖一买一”退税政策

2024年，北京、上海、广州、深圳等一线城市推出”卖一买一”退税政策。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；同时，对在1年内重新购房的纳税人，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

例如，北京某市民2024年出售一套住房，缴纳个人所得税10万元，同年又购买一套改善性住房，可申请退还已缴纳的个人所得税10万元，相当于变相减免契税。

契税减免政策适用条件详解

1. 首套房认定标准

要享受首套房契税优惠，必须同时满足以下条件：

  • 购房资格：符合当地购房政策，如社保/个税缴纳年限、户籍要求等。
  • 住房套数：购房家庭（夫妻双方及未成年子女）在拟购房地名下无成套住房。
  • 贷款记录：在全国范围内无未结清住房贷款记录（认贷不认房地区除外）。

案例：小王夫妇在杭州工作，名下无房，在杭州首次购房，可享受1%契税优惠。购买一套总价300万元的90平米以下住房，应缴契税3万元（300万×1%），比普通税率节省6万元（300万×3%-300万×1%）。

2. 二套房改善性住房认定标准

享受二套房契税优惠需满足：

  • 家庭住房套数：家庭已拥有一套住房。
  • 购房目的：明确为改善居住条件。
  • 面积标准：购房面积需大于现有住房面积（部分地区要求）。

案例：小李夫妇在武汉已有一套80平米住房，2024年购买一套120平米改善性住房，总价400万元。按2%契税税率缴纳8万元，比原3%税率节省4万元。

3. 特殊群体资格认定

  • 退役军人：需提供退役军人证件，且购房时未享受过类似优惠。
  • 高层次人才：需提供当地人才部门认定的高层次人才证书。
  • 多子女家庭：需提供子女出生证明，且子女数量≥2。
  • 棚改拆迁户：需提供棚改拆迁协议。

1. 申请材料准备

申请契税减免需准备以下材料：

  • 基础材料：购房合同、购房发票、身份证、户口本、婚姻状况证明。
  • 首套房证明：不动产登记中心出具的《家庭住房登记记录查询证明》。
  • 贷款记录证明：中国人民银行征信中心出具的个人信用报告。
  • 特殊群体证明：退役军人证、人才证书、多子女证明等。
  • 退税材料：出售原住房的完税凭证、新购房合同等。

2. 申请流程

步骤一：购房前咨询 在签订购房合同前，向开发商或当地税务局咨询最新契税政策，确认自己是否符合条件。

步骤二：准备材料 按上述清单准备齐全所有材料，建议提前复印3-5份备用。

步骤步骤三：提交申请 在办理房产证前（通常为购房后90日内），向当地税务局提交契税减免申请。

步骤四：审核与缴税 税务局审核材料（通常5-10个工作日），审核通过后按减免后税率缴纳税款。

步骤五：领取完税证明 缴税后领取契税完税凭证，用于办理房产证。

3. 注意事项

  • 申请时限：必须在办理房产证前申请，逾期无法享受减免。
  • 材料真实性：提供虚假材料将面临补缴税款、滞纳金及罚款。
  1. 政策时效性：2024年政策大多执行至年底，建议尽早申请。
  • 区域差异：各地政策细则不同，务必以当地税务局最新规定为准。

典型案例分析

案例一：首套房节省6万元

背景：小张2024年在深圳首次购房，购买一套89平米住房，总价350万元。

政策适用：深圳2024年首套房契税税率1%，面积90平米以下。

计算：应缴契税=350万×1%=3.5万元。若按原政策3%计算，需缴纳10.5万元，节省7万元。

�案例二：二套房节省4万元

背景：小王夫妇在成都已有一套100平米住房，2024年购买一套120平米改善性住房，总价400万元。

政策适用：成都2024年二套房90平米以上契税税率2%。

计算：应缴契税=400万×2%=8万元。若按原政策3%计算，需缴纳12万元，节省4万元。

�契税减免政策全面解读与申请指南

案例三：退役军人节省5万元

背景：退役军人老刘2024年在杭州购买首套住房，总价300万元。

政策适用：杭州退役军人契税减半，首套房税率1%减半为0.5%。

计算：应缴契税=300万×0.5%=1.5万元。若按普通1%计算，需缴纳3万元，节省1.5万元；若按原3%计算，节省7.5万元。

案例四：大湾区购房节省2万元

背景：小陈2024年在珠海购买首套住房，总价250万元。

政策适用：粤港澳大湾区契税统一1.5%。

计算：应缴契税=250万×1.5%=3.75万元。若按原政策3%计算，需缴纳7.5万元，节省3.75万元。

案例五：”卖一买一”退税10万元

背景：北京某市民2024年出售一套住房，缴纳个税10万元，同年购买一套改善性住房。

政策适用：北京”卖一买一”退税政策。

计算：可申请退还已缴纳的个人所得税10万元，相当于变相减免契税。

常见问题解答

Q1：如何查询自己是否符合首套房资格？ A：携带身份证、户口本、结婚证到当地不动产登记中心查询家庭住房登记记录，或通过”浙里办”、”粤省事”等政务APP在线查询。

Q2：契税减免申请被拒绝怎么办？ A：首先了解拒绝原因，如材料不全、资格不符等。可补充材料后重新申请，或向上级税务机关申请行政复议。

Q3：政策执行到什么时候？ A：2024年大部分契税减免政策执行至12月31日，但部分城市已明确延长至2025年6月30日，建议尽早办理。

Q4：夫妻一方有房，另一方无房，如何认定？ A：按家庭为单位认定，夫妻任何一方有房即视为家庭有房，但部分地区允许”按人认定”，需咨询当地政策。

Q5：继承或赠与房产是否享受契税减免？ A：法定继承人继承房产免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，需缴纳契税，但部分地区对直系亲属赠与有优惠。

2024年各地契税政策速查表

城市 首套房税率 二套房税率 特殊政策
北京 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% “卖一买一”退税
上海 1%（90㎡以下）/1.1%（90㎡以上） 2% 非户籍首套房暂免
广州 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 大湾区统一1.5%
深圳 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 二套房降1%
杭州 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 退役军人减半
成都 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 多子女家庭优惠
武汉 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 人才契税全免
西安 1%（90㎡以下）/1.5%（90㎡以上） 2% 棚改拆迁全免

结语

2024年契税减免政策是国家支持居民合理住房需求的重要举措，政策力度大、覆盖范围广、优惠方式多。购房者应充分了解政策内容，提前准备材料，按规定流程申请，切实享受政策红利。建议在购房前咨询专业人士或当地税务部门，确保万无一失。通过合理利用政策，购房者最高可节省数万元契税支出，有效减轻购房负担。

重要提示：本文内容基于2024年公开政策整理，具体执行以当地税务机关最新规定为准。政策具有时效性，建议在购房前务必向当地税务局或开发商咨询确认。